دوشنبه 29 مهر 1392

بررسی معامله با حق استرداد رهن

   نوشته شده توسط: کریم چعب    نوع مطلب :مقاله ،

بررس

بررسی معامله با حق استرداد و رهن

مقدمه

معامله با حق استرداد ناظر به معاملات صحیح ونافذ است که در قانون مدنی تحت عنوان «خیار شرط» در ماده 399 و «بیع شرط »یا «بیع خیاری» در ماده 458 ذکر شده اند.

اصطلاح معامله با حق استرداد در قانون ثبت مصوب 1310 آمده است. در این قانون بر خلاف قانون مدنی یک معامله تملیکی و معوض را شامل می شود که فروشنده با رد عوض قادر به استرداد مبیع است این تأسیس در ماده 33 قانون ثبت ایجاد شده و بموجب این ماده،حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است و وی دارای حق استرداد        می باشد و ماده 34 اصلاحی به تاریخ های 18/10/1351 و 28/12/1386 کلیه معاملات با حق استرداد را در زمره معاملات رهنی قرار داد و مبیع در واقع به عنوان رهن در ید خریدار است و نامبرده فقط می تواند طلب خود را از آن وصول نماید.

فلسفه تحمیل اثر و مقتضای ذات عقد رهن به کلیه معاملات با حق استرداد،حمایت از وام گیرندگان است چرا که  ربا خوران جهت فرار از عواقب مترتب بر عمل ربا خواری به حیل و راهکارهای غیر شرعی متوسل  می شوند به این ترتیب که در مقابل وجهی که به شخص نیازمند پول می دهند،مالی از اموال وی(مدیون) را می خرند و شرط     می کنند که اگر ظرف مدت معین،مدیون ثمن را استرداد نماید،مبیع مجدداً به وی(مدیون)مسترد می شود.

قانونگذار در حمایت از گیرندگان وام و جلوگیری از سوء استفاده هایی که وام دهندگان می نمایند،این عقود را ناقل مالکیت نمی شناسد بلکه طلبکار یک حق عینی تبعی نسبت به آن مال(مبیع) پیدا می کند تا طلب خود را از آن وصول کند.اگر چه این نهاد در قانون ثبت تقنین شده است اما در فقه اسلامی نیز پیشینه دیرینه ای دارد. از جمله ابن قدامه در جلد سوم ص 504 در بطلان حیله برای انتقال از قرض می نویسد:

«اذا شرط الخیار حیلة علی الانتفاع بالقرض،لیاخذ غلة المبیع و نفعه فی مدة انتفاع المقترض بالثمن،ثم یرد المبیع بالخیار عند رد الثمن،فلا خیار فیه لانه من الحیل،و لا یل لأخذ الثمن الانتفاع به فی مدة الخیار و لا التصرف فیه»1

«چنانچه خیار را بوسیله حیله و نیرنگ جهت انتفاع به دین به قصد بردن غله مبیع و منفعت ناشی از آن در مدت انتفاع قرض گیرنده ثمن شرط نماید سپس مشتری مبیع را به سبب خیار هنگام رد ثمن پس دهد.خیاری در آن وجود ندارد؛زیرا حیله و نیرنگ به شمار می آید و برای کسی که ثمن را می برد انتفاع به ثمن و تصرف در آن حلال نیست.» مقررات قانون ثبت در خصوص معامله با شرط استرداد این ابهامات را ایجاد نموده که آیا قواعد و آثار حاکم بر چنین معاملاتی که در قانون مدنی آمده است؛توسط قانون موخر(قانون ثبت)نسخ شده است یا خیر؟ علاوه بر آن آیا جایگاه قصد طرفین و مقتضای ذات چنین عقودی توسط مقررات قانون ثبت زائل شده است؟ نگارنده در

1-     نقل از کتاب حقوق مدنی دوره عقود معین؛دکتر ناصر کاتوزیان؛انتشارات شرکت سهامی انتشار؛صفحه 169

 این مختصر در دو گفتار در صدد توجیه و حل تعارض موجود برآمده است. ودلیل بررسی این معاملات به همراه عقد رهن،یکسان بودن اثر آنها  می باشد.

گفتار اول:قصد و رضای طرفین

همانطوری که گفته شد،عبارت معامله با شرط استرداد اولین بار در قانون ثبت بیان شد. طبق ماده 33 این قانون «نسبت به املاک که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده،اعم از این که مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال گیرنده،حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است» و در تبصره یک ماده فوق الاشاره بیان شده:

«کلیه ی معاملات با حق استرداد ولو آن که در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد. مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود. اعم از اینکه معامله بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد،اشخاص ثالثی را بأی نحو کان مداخله داده باشند». و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 29/11/1386  که مورخ 28/12/1386 در روزنامه رسمی شماره 18368 منتشر شده است می گوید:

در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 34 قانون ثبت،راجع به اموال منقول و غیر منقول در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد طلبکار می تواند از طریق صدور اجراییه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند،درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار،اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن،حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی،با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید.1

1-     ماده 34 سابق:در مورد معاملات مذکور در ماده 33 و کلیه معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیر منقول در صورتی که بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد بستانکار می تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست کند. دفترخانه بنا به تقاضای بستانکار،اجراییه برای وصول و اجور و خسارات دیر کرد صادر خواهد کرد و به اداره ثبت ارسال خواهد داشت و بدهکار از تاریخ ابلاغ اجراییه هشت ماه مهلت خواهد داشت که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید.

بدهکار می تواند ظرف مدت شش ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه درخواست نماید که ملک از طریق حراج به فروش برسد.در این صورت اجرای ثبت یا ثبت محل پس از انقضای مدت شش ماه  به حراج ملک اقدام خواهد کرد. قبل از فروش ملک در صورت اعلام انصراف بدهکار،حراج ملک موضوعاً منتفی خواهد بود. مبلغ حراج باید از کل مبلغ طلب و خسارت قانونی و حقوق و عوارض و هزینه های قانونی تا روز حراج شروع شود و در هر حال به کمتر از آن فروخته نخواهد شد. در صورت نبودن خریدار و همچنین در صورتی که تقاضای بدهکار ظرف مدت مقرر به اجرا یا ثبت محل واصل نشود پس از انقضای هشت ماه مذکور در این قانون،ملک با اخذ کلیه حقوق و عوارض و هزینه های قانونی به موجب سند انتقال رسمی به بستانکار واگذار خواهد شد.

ملاحظه می شود بدون توجه به قصد طرفین و مقتضای ذات عقد،اگر در معامله شرط استرداد باشد؛تملیک صورت نمی گیرد و مورد از مصادیق رهن است در صورتی که طبق ماده 458 قانون مدنی که درباره بیع خیاری یا بیع شرط است قانونگذار آن را صحیح می داند. وفق ماده اخیر الذکر:

«در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند.خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هرگاه بعض ثمن را رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد.در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هر گاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد،خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن».

و طبق ماده 459 قانون مدنی1 به مجرد عقد مالکیت مبیع به مشتری منتقل می شود ولی مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی نماید که منافی خیار باشد2. مثلا نمی تواند مبیع را منتقل کند یا به رهن بدهد. سوالی که مطرح       می شود این است که بر چه اساسی قانون ثبت مطلق معاملات با حق استرداد را در زمره رهن قرار داده است؟حال در جواب این سوال،فرض ذیل قابل تصور می باشد:

چون مبنای چنین عقودی اخذ سود و اصطلاحاً معامله سودآور می باشد،قانون گذار آنها را ناقل مالکیت ندانسته و برای حمایت از مالکین(انتقال دهندگان)مال را وثیقه ی دین می داند و خریداران در واقع در حکم مرتهن می باشند که از آن مال فقط طلب خود را وصول می کنند. این فرض بنا به دلایل ذیل فاقد وجاهت شرعی و قانونی است:

قانونگذار در ماده 463 قانون مدنی به عدم ترتیب آثار بیع در صورت عدم وجود قصد بیع در چنین عقودی اشاره نموده و آن را بیع ندانسته است. این پدیده با توجه به ماده 224 قانون مدنی که «الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه» لذا اگر طرفین قصد انعقاد عقد یا قراردادی غیر از بیع داشته باشند اما آن را در چارچوب الفاظ بیع منعقد نمایند به آثار عقدی که در نظر آنها بوده است بر آن مترتب می شود و نه عقد بیع. و اگر به قصد فرار از عواقب معاملات ربوی عقد بیع را منعقد نمایند؛عقد مزبور صوری بوده که فاقد اعتبار قانونی و باطل است.

از سویی در آیه 279 سوره مبارکه بقره که خداوند متعال می فرماید:

«فإن لَّم تفعلوا فأذنوا بِحَربٍ من الله و رسولهِ و إن تُبتُم فَلَکُم رُءوسُ اَموالِکُم لا تّظلِمُونّ وّ لّا تُظلّمُونّ» و اگر(چنین)نکردید بدانید به جنگ با خدا و فرستاده وی،برخواسته اید؛واگر توبه کنید،سرمایه های شما از خودتان است،نه ستم می کنید و نه ستم می بینید.

1-      ماده 459 ق.م: در بیع شرط به مجرد عقد،مبیع ملک مشتری می شود با قید خیار برای بایع. بنابراین اگر بایع به شرطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید،بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بلعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ،مبیع مال بایع خواهد شد ولی نماآت و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.

2-      ماده460 ق.م: در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

 

طبق ماده 595 قانون مجازات اسلامی مصوب 1/2/1392 نیز اخذ ربا در چارچوب هر عقدی که باشد،جرم دانسته شده و علاوه بر مجازات؛ربا گیرنده را ملزم به رد اضافه به صاحب مال نموده است.

حال با توجه به مقررات قانونی فوق الذکر،اگراحراز شود عقد منعقده بیع یا عقد تملیکی دیگری نیست و صرفاً جهت اخذ ربا صوری تنظیم شده است؛از لحاظ حقوقی آثاری بر عقد صوری مترتب نیست.بنابراین مقررات ماده 34 قانون ثبت توجیه قانونی و شرعی ندارد چرا که:

الف: عقد باطل ناقل هیچکدام از عوضین  نیست. در چنین حالتی ثمن در مالکیت خریدار صوری و مبیع در مالکیت فروشنده صوری می ماند و نامبردگان ملزم به استرداد این اموال به همدیگر می باشند و مورد از مصادیق مطالبات  است.

ب: رهن یکی از عقود معین و دارای قواعد خاص خود می باشد. بنابراین نمی توان قواعد آن را در خصوص بیع شرط یا عقود و قراردادهای دیگر اجرا نمود. لذا وفق مقررات مواد 33 و 34 قانون ثبت در معامله با حق استرداد،مبیع به فروشنده منتقل نمی شود و فروشنده فقط حق استیفای طلب خود را از مبیع دارد و احتمالاً استفاده از عبارات طلب،بدهکار و طلبکار در مواد 33و 34 قانون ثبت مسامحه در تعبیر است بنابراین همیشه  نمی توان مطلق معامله به شرط استرداد را دین بدانیم مگر اینکه دلایل یا قرائن قوی دلالت بر این امر نمایند مثل مواردی که در بانکها یا موسسات مالی انجام می شود و در مقابل دادن وام ملک وام گیرنده را با انعقاد بیع شرط خریداری  می کنند که در صورت عدم بازپرداخت وام و سود در مهلت مقرر و پس از سپری شدن مهلت،فروشنده خیار فسخ بیع را ندارد.

در اینجا واضح است که مبیع در واقع وثیقه دین است اما در سایر معاملات با حق استرداد،نمی توان طرفین معامله را طلبکار و مدیون تعبیر کرد.

وثیقه قراردادن مبیع یا تعمیم قواعد رهن به همه موارد مذکور در مواد 33 و 34 خالی از اشکالات شکلی و ماهوی نیست. زیرا اگر فرض بر این باشد که اشخاص ماهیتاً عقد دیگری را انشاء نموده اند،چگونه می توان قصد آنها را به رهن تعبیر کرد و اگر مراد حمایت از گیرندگان وام باشد،معاملات ربوی اصولاً باطل وفاقد اثر قانونی است  ومالکیت درچنین معاملاتی منتقل نمی شود.


ادامه مطلب

برچسب ها: بررسی معامله با حق استرداد رهن ،

شبکه اجتماعی فارسی کلوب | Buy Website Traffic